Всичко, което трябва да знаем относно строителство срещу обезщетение, за да сключим добра сделка, когато отдаваме парцела си

Строителството срещу обезщетение в София е често използвана практика, при която собственик на парцел учредява право на строеж на строител предприемач. В замяна той се договаря със строителя да получи обекти във вече изградената сграда. Практиката обезщетение при строителство има няколко предимства пред директната продажба на имота – собственикът на земята не губи собствеността върху нея, а също така получава и други имоти, които може да продаде на цена, надвишаваща стойността при обикновената продажба на парцела. Страните първоначално пристъпват към сключването на предварителен договор. В него трябва да се уговорят най-съществените елементи от бъдещия окончателен договор между страните – каква точно сграда ще се строи, какъв ще е типът на строителството, в каква степен на завършеност трябва да са обектите, които собственикът на земята ще придобие като обезщетение, и т.н. Важно е в максимална степен да бъдат индивидуализирани обектите в сградата, предмет на обезщетението. Това може да се случи след изготвянето на инвестиционен проект.

Позитивната страна при този тип договаряне между строител и собственик на парцел.

Често атрактивни парцели пустеят с години поради значителната сума за закупуването им. Необходимата голяма първоначална инвестиция възпира потенциалните купувачи. Ако парцел бъде отдаден за строителство, собствениците му получават имоти в новопостроената сграда. По метода строителство срещу обезщетение чрез учредяване право на строеж ликвидността се увеличава. По-лесно е да се намери строителна фирма, която да осъществи проекта при отдаване на парцела срещу обезщетение. Другият важен аспект за собственика на парцела по метода строителство срещу обезщетение е , че той вероятно ще получи по голямо възнаграждение (като активи) отколкото при продажбата на парцела. Това естествено зависи от договорените параметри.

Негативна страна

Рискът за собственика, когато отдава парцела си за строителство срещу обезщетение на доказала се строително инвестиционна компания е минимален. Обикновено земята се прехвърля, когато сградата е завършена. Възможно е строителят по някаква причина (основно липса на средства) да не успее да построи сградата. В този случай собственикът ще възвърне парцела си, но ще бъдат изгубени няколко години, през които е могло да бъде построена сградата. Другият негатив е времето от 3 години, което собственикът трябва да изчака, докато бъде построена и предадена сградата. Това може да е свързано с допълнителни разходи за наем.

Практически пример: строителство срещу обезщетение или продажба?

Нека да разгледаме чрез практически пример възможностите за печалби при отстъпено право на строеж. Да предположим, че притежавате парцел, на който може да се построи сграда от 2000 м2. Ако го отдадете срещу 25% обезщетение ще получите 500 м² жилищна площ след 3 години. Да приемем, че цената на получената жилищна площ е 1400 евро/м². Общата й стойност тогава ще бъде 500 м² х 1400 евро/м² = 700 000 евро. Т.е., ако днес намерим купувач и продадем парцела си на цена 500 000 евро, ще изгубим 200 000 евро срещу това да го отдадем за строителство. Така погледнато отдаването на парцел за строителство чрез учредяване право на строеж е вид инвестиция. Инвестираме парцела в проекта, за да получим апартаменти в бъдещата сграда, които имат по-висока стойност. В сметката приехме, че няма инфлация през годините. Ако инфлацията продължи да е висока както в последните няколко години, ще изгубим повече финансови средства. Ако обаче намерим купувач на цена 700 000 евро, очевидно е по-добре да продадем парцела си веднага. Фирми-купувачи на парцели на подобни цени се намират много трудно. Трябва също да се има в предвид, че много парцели се застояват години наред непродадени поради прекалено високата си цена, което причинява загуби за собствениците. При продажба на парцел трябва да се вземат под внимание и данъците. Самата продажба на имот води със себе си до допълнителни разходи като държавни такси, комисионни, данък печалба и др. Ако се отдаде парцела за строителство срещу обезщетение и се придобият имоти, се избягват сериозни разходи. Трябва също така да се има в предвид, че лихвите по депозити в банките са ниски. Ако днес продадем парцела си за 700 000 евро ще бъдем обложени с данъци. Ако оставим за 3 години остатъка от сумата на депозит, вероятно пак ще разполагаме със същата или по-малка сума като приспаднем инфлацията.

Изчисляване на РЗП (Разгъната застроен площ)

РЗП е сборът от площите на всички етажи на сградата. Мазета и подземни гаражи не се включват. Понятието е дефинирано точно в Закона за устройство на териториите: „’Разгъната застроена площ’ е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.“ Т.е. РЗП включва площта на всички надземни етажи вкл. тавански етажи и балкони. За да проверите колко е максималното РЗП на парцел, е най-добре да се консултирате с архитект или строител. Ако желаете да го калкулирате сами, е възможно да го изчислите съвсем грубо. РЗП зависи от кота корниз, КИНТ, плътност на застрояване, отстояния от съседи, размерите на еркери, процент на озеленяване и др. Преди да има готов проект РЗП може да се изчисли приблизително. Само при един завършен архитектурен проект може да се изчисли точно крайното РЗП. Ориентация може да ви даде кинтът на парцела. При парцел от 500 m² с кинт 3, максималното РЗП на парцела е 500 x 3 = 1500 m². Често се случва това, че максималното РЗП не може да бъде постигнато поради фактори като задължителни отстояния от съседни сгради, ниска плътност на застрояване, процент на озеленяване и др. Затова проверката за максимално допустимото РЗП на парцел е най-добре да бъде направена от компетентно лице ( архитект или строител ).

Процент на обезщетение при строителство в София – 2024г.

Процентът на обезщетение в София при отстъпено право на строеж зависи от местоположението на парцела. Преди кризата от 2008 г., процентът надхвърляше 35%. Поради прекалено високия процент на обезщетение тогава част от проектите не се завършиха. Днес процентът на обезщетение обикновено е между 22 и 25% за София, но варира в зависимост от локацията. В идеалния център е по-висок, поради значително по-високите цени на имотите. В крайните квартали на София обезщетението е по-ниско. Прекалено малките парцели имат по нисък процент на обезщетение при строителство. До сделка се стига когато печелят както строителя, така и собственика на парцела. Има и трудности по време на договарянето между собствениците на парцел и строителя. Случвало се е собственици на парцел да имат нереални очаквания. Понякога процесът по учредяване право на строеж се усложнява допълнително от това, че има много наследници и всеки от тях има различни изисквания. Това може да забави или да спре проекта. Важно е проектът да бъде изгоден и за строителната фирма. Така тя ще хвърли всички сили и средства за да го завърши бързо. Всеки парцел е уникален като геометрия, размери, площ и параметри. Редно е да се сравняват проценти на обезщетение само на сродни парцели със сродно местоположение. Следва да се вземе под внимание и доколко качествено работи строителната фирма, и степента на завършеност на апартаментите при предаването им. В повечето случаи собственикът получава равен процент от всяка част на сградата. При 25% обезщетение собственикът на парцела получава 25% от площта на апартаментите, 25% от гаражите, 25% от мазетата, 25% от магазините, 25% от офисите, 25% от общите части и т.н. Възможни са и други договорки.

Рискове за реализиране на проекта при изискване на нереалистично висок процент на обезщетение при строителство

При отдаване на парцел срещу обезщетение, нереалистично висок процент на обезщетение е този при който има опасност за изпълнението на проекта. При такъв процент на обезщетение изискван от собствениците на парцела е възможно опитни строители да се откажат от изпълнението на проекта поради повишен риск да не бъде завършена сградата. При финансова криза или увеличение на лихвените нива е възможен спад в ценовите равнища на имотите. Прекалено ниския марж за строителя в основата на който е прекалено високият процент на обезщетение може да доведе до сериозен проблем при изпълнението на проекта. Проблем за собствениците на парцела отдаден срещу обезщетение е ако се стигне до спиране на проекта от строителя поради липса на достатъчно приходи от продажби които често финансират проекта. Ако сградата получи Акт 14, правото на строеж се счита за реализирано. След акт 14 строителят нанася сградата в общината и кадастъра (вече може да прехвърля имоти). След акт 14 е възможно строителя да е продал и прехвърлил имоти на негови клиенти или да има ипотека върху имоти ако има финансираща банка. В тази ситуация е възможно строителят, финансиращата банка, клиенти на строителя и собствениците на парцела да притежават собственост във сграда на Акт 14 с реализирано право на строеж. Ако сградата не се завърши, и има издаден акт 14, дори строителя да бъде премахнат (след години чрез дела) от собствениците на парцела ситуацията е такава, че вече има и други собственици които имат дял в сградата. В тази нова ситуация е много трудно /почти невъзможно/ да се завърши проекта като много често той остава незавършен поради неразбирателство между всички собственици как да се завърши обекта и кой да го финансира. В основата на проблема са както неопитността на строителя - инвеститор така и изключително високият процент на обезщетение който са изисквали собствениците на парцела и с който строителя се е съгласил. 

Не трябва да се забравя че изпълнение на сграда с прекалено висок/нереалистичен/ процент на обезщетение крие риск както за собствениците на парцела, така и за строителя.

По изгодно е без брокер при отдаване на парцел срещу обезщетение

Възможно е собственик на парцел да се свърже първо с брокер на недвижими имоти. В този случай брокерът ще представлява собственикът на парцела пред строителя. В повечето случаи брокерите не са достатъчно компетентни в процеса по отдаването на парцел срещу обезщетение и не допринасят с много. Рядко има изключения от това правило. Договарянето на строителство на обезщетение е специфичен процес с който строителя е наясно . Не е необходимо трета страна която желае заплащане както от собственика на парцела, така и от строителя. Ако има комисионна за брокер, фирмата строител прави повече разходи. Това автоматично означава по-нисък процент на обезщетение за собственика на парцела. Затова в интерес на собственика на парцела е да намери без брокер сериозна строително инвестиционна компания с опит, която се е доказала във времето в изпълнението на подобни проекти.

Имаме опит

Зид-Ко ЕООД e строително-инвестиционна компания която има опит в изпълнението на жилищни сгради на обезщетение. Фирмата ни е регистрирана в далечната 1997 г. От тогава изпълняваме строително-инвестиционни проекти. Можем да се похвалим, че сме завършили всеки един проект, който сме започнали. Всяка сграда която сме изпълнили е с разрешение за ползване. Поради опита който сме натрупали във времето знаем как да подготвим документите на парцел за строителство. Ние не сме само инвеститор, но и строител. Имаме строителното оборудване за изпълнение на строителния обект. Разполагаме с финансовата възможност за изпълнението. Работим с подбран екип от специалисти с които сме се доказали като надеждна строително-инвестиционна компания. Познаваме пазара в София и това ни дава увереност, че можем да изпълним всеки един проект за който сме се договорили.

Търсим парцели за строителство срещу обезщетение в София

Ние търсим парцели за строителство срещу обезщетение в София! Желанието ни е да построим престижна сграда със запомняща се архитектура. Построените от нас сгради притежават луксозни общи части, качествени асансьори, добре обособени паркинги и перфектно разпределение на външните и вътрешните площи. Ако желаете да отдадете парцела си в София за строителство срещу обезщетение, моля свържете се с нас за безплатна консултация! Търсим парцели и ще се радваме да Ви отправим добро предложение за строителство върху имота Ви. Моля попълнете формуляра в страница Контакти в уебсайта или ни се обадете на тел. 0889 230 031. Офисът ни се намира в гр. София, Манастирски ливади - запад, ул. Казбек 33